不動産を生前贈与するメリット・デメリットを解説！相続との違いは？

相続と生前贈与は多くの方が迷う選択肢です。どちらを選ぶかで税金や控除が大きく異なるため、慎重に検討しなければなりません。

本記事では、生前贈与に焦点を当て、相続との違いや生前贈与を選ぶメリット・デメリットを解説します。ぜひ参考にしてください。

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※読みやすさの観点から「買主」「売主」と敬称を略しています。ご了承ください。

※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」

生前贈与とは

生前贈与とは、個人が所有する財産を存命中に他者へ譲り渡す行為のことです。原則、当事者間の合意があれば成立しますが、不動産の場合は名義変更などの登記手続きが伴います。

生前贈与には、贈与税、登録免許税、不動産取得税などの税金がかかるため、税制上のルールを正しく理解し、計画的に進めることが大切です。不動産を与える人を「贈与者」、受け取る人を「受贈者」といいます。

相続との違い

生前贈与と相続の最大の相違点は発生のタイミングです。相続は所有者の死亡によって自動的に発生しますが、生前贈与は当事者双方の合意（契約）によって自由なタイミングで成立します。適用される税金の種類が異なり、生前贈与には「贈与税」が、相続には「相続税」が課税されます。

生前贈与にかかる贈与税の計算方法

贈与税額の基本となる暦年課税では、受贈者ごとにその年（1月1日〜12月31日）に取得した財産の合計額から基礎控除110万円を差し引いた金額が課税価格となります。

贈与税額の計算式は以下の通りです。

★（贈与額 − 110万円）× 税率 − 控除額

もっとも、不動産は高額資産であり110万円を超えるケースが多いので、贈与税の発生は前提としておくのがおすすめです。

不動産を生前贈与するメリット

不動産を生前贈与するメリットは以下の通りです。

・「贈与税の配偶者控除」を適用できる
・相続税よりも節税できる可能性がある（分割贈与）
・贈与の時期を選択できる
・受贈者を自由に選択できる

それぞれ詳細に解説します。

「贈与税の配偶者控除」を適用できる

婚姻期間が20年以上の夫婦間であれば、「居住用不動産」または「居住用不動産を取得するための金銭の贈与」について最大2,000万円まで控除が受けられます。基礎控除の110万円と併用すれば、合計2,110万円まで非課税で贈与できる税制優遇措置です。

将来の相続財産からこの控除分をあらかじめ切り離せるため、相続税対策として高い効果を発揮します。ただし、同一の配偶者からは一度しか利用できないため、自宅の持ち分を分けるなどの具体的な検討が必要です。

相続税よりも節税できる可能性がある（分割贈与）

110万円の基礎控除を長期間（複数回）にわたって活用することで、課税対象となる資産を効率的に圧縮できます。例えば、不動産の持分を数年に分けて少しずつ贈与する手法をとれば、一括贈与よりもトータルの税負担を大幅に抑えることが可能です。

ただし、定期贈与とみなされる、生前贈与加算の対象となる、登記コストが複数回かかるといったデメリットもあるので、税理士など専門家と相談のうえ慎重に検討しましょう。

贈与の時期を選択できる

相続は発生時期をコントロールできませんが、生前贈与は市場価格や自身のライフステージにあわせて自由に行えます。例えば、不動産価格が一時的に下落しているタイミングを狙って贈与を行えば、不動産評価額を抑えて贈与税の支払額を下げられるでしょう。

ほかにも、賃貸物件を早めに譲り渡すことで、そこから発生する家賃収入を次世代の納税資金として蓄えさせるなどの計画的な資金援助が実現することもできます。受贈者に不動産経営のアドバイスをしつつ不動産経営の経験を積むための猶予期間を確保し、円滑な事業承継を促す点でもメリットは大きいです。

受贈者を自由に選択できる

相続では遺言がない限り相続先を縛られやすいですが、生前贈与なら特定の人物に特定の物件を自由に譲渡できます。例えば、遺産分割協議でのトラブルを未然に防ぎたい場合、存命中に意思決定を完了させる手段として有効です。子どもだけでなく、さらにその先の世代である孫に直接贈与することで、相続を一回分スキップして税負担を軽減させる手法もとれます。

不動産を生前贈与するデメリット

メリットが多い一方、注意すべき点もあります。不動産を生前贈与するデメリットは以下の通りです。

・不動産取得税・登録免許税で不利
・生前贈与加算

それぞれ詳細にみていきましょう。

不動産取得税・登録免許税で不利

相続時には原則としてかからない不動産取得税が、生前贈与による取得では課税対象となります。また、登記の際に支払う登録免許税も、相続であれば固定資産税評価額の0.4%ですが、贈与では2%と負担が5倍になります。

加えて税金以外にも、司法書士への依頼費用や印紙代など、名義変更に伴う諸経費がその都度発生します。これらのコストを合算すると、贈与税が非課税の範囲内であっても数万～数十万円単位の現金支出が生じるケースが多いです。

生前贈与加算

贈与者が死亡する「直前」に行われた贈与については、相続財産に持ち戻して相続税を再計算するというルールが存在します。これを「生前贈与加算」といい、駆け込みでの相続税対策を防ぐための制度です。

期間は相続開始前3年以内でしたが、令和6年1月1日以降は段階的に延長され、最終的には2031年1月1日からは「7年以内※」になります。亡くなる前の3年から7年に延長されたため、相続税の対象となる期間が長くなり、贈与税に振り分ける節税効果は薄くなりました。生前贈与を検討するならば、健康状態に不安が出る前の早期段階から長期スパンで着手することが鉄則です。

※「延長された4年間（亡くなる前3年〜7年以内）に贈与された財産のうち、合計100万円までは相続財産に加算しなくてよい」という時限的な緩和措置があります。