不動産売却をするうえで「契約不適合責任」は理解しておかなければ、トラブルにつながるリスクがあります。本記事では契約不適合責任について、瑕疵担保責任との違い、買主ができる5つの請求、売主が押さえるべき注意点とポイントを解説します。「鳥取市の不動産を売却したい」とお考えの方はぜひご覧ください。
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※読みやすさの観点から「買主」「売主」と敬称を略しています。ご了承ください。
※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」
不動産売買における契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、不動産売買において引き渡された物件が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。種類・品質・数量のいずれかが契約内容に適合しない場合に、買主は売主へ責任を追及できます。
以下は責任が発生する具体例です。
・契約時に説明されていなかったシロアリ被害が発覚した
・契約時に説明されていなかった設備の不具合が発覚した
・「オール電化住宅」と記載されたが「ガス併用」だった
売主は物件の状態を正確に把握し、契約書へ適切な情報を記載することがトラブル防止につながります。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い
以前は「瑕疵担保責任」という制度が適用されていましたが、2020年の民法改正により「契約不適合責任」へと制度が変更されています。
瑕疵担保責任では、売買した不動産に「隠れた瑕疵（欠陥）」があるかどうかが責任発生の基準でした。一方で、契約不適合責任は「隠れた」かどうかを問わず、契約内容との不一致があれば追及の対象となり、買主が請求できる権利の範囲が広がっています。売主にとっては「知らなかった欠陥」でも責任を負う可能性があるため、売却前の状態確認や情報開示が重要です。
契約不適合責任で買主ができる5つの請求
売主は契約不適合責任において、買主が何を請求できるかについて知っておく必要があります。請求できる内容について詳細にみていきましょう。
追完請求
追完請求とは、契約内容に適合していない部分について、修補や不足分の引き渡しなどを求める請求のことです。主に「不動産の修補」「代替物の引き渡し」「不足分の引き渡し」を売主に請求できます。
買主にとって最も基本的な請求手段であり、まずは追完請求を行うケースが多いです。売主側の帰責事由（故意・過失、信義則上これらと同視すべき事由）がなくても請求できる点が、追完請求の特徴となります。
代金減額請求
代金減額請求とは、何らかの理由で追完が不可能な場合や、売主が追完に応じない場合に選択できる請求のことです。
追完請求を行っても売主が対応しない（できない）場合の、二次的な請求権に位置付けられます。契約不適合の程度に応じて、支払った代金の一部減額を求めることが可能です。例えば、修繕が困難な不具合が発覚した場合、物件価値の低下分を考慮して代金を調整します。
催告解除
催告解除とは、追完請求に売主が応じない場合や、代金減額請求で買主が納得できない場合に買主が契約を解除できる権利のことです。契約の目的を達成できないほどの重大な不適合がある場合に、契約解除の手段として選択されます。
契約および取引上の社会通念に照らして、売主の債務不履行が軽微であるときは請求が難しいのが特徴です。買主が契約を継続するかどうかを慎重に判断したうえで、選択する請求方法となります。
無催告解除
無催告解除とは、催告を行うことなく直ちに契約を解除できる特別なケースを指します。催告解除と異なり、無催告解除は対応期限を定めることなく直ちに契約解除が可能です。
契約不適合の程度が重大で、契約目的を達成できない場合などに認められる可能性があります。通常の催告解除よりも要件が厳格であり、認められる場面は限定的です。
損害賠償請求
契約不適合によって買主に発生した損害について、売主へ賠償を求めることができる請求のことです。損害賠償請求の範囲は「信頼利益」と「履行利益」の2つあります。
信頼利益とは、契約が不成立または無効になった場合にそれを有効だと信じたことによって被った損害のこと。そして履行利益とは、仮に契約が履行されていれば債権者が得ていたであろう利益を失ったことによって被った損害を指します。ただし、売主に帰責事由がある場合に限り認められる点が他の請求と異なります。
売主が押さえるべき注意点とポイント
契約不適合責任の範囲でトラブルを避けるために、売主は以下に注意しましょう。
・売却する不動産の状態を事前に把握しておく
・免責内容を契約書に記載する
それぞれ詳細にみていきます。
売却する不動産の状態を事前に把握しておく
不動産売却では、売主自身が物件の状態を正確に把握しておくことが契約不適合責任のリスク軽減につながります。例えば雨漏りや設備故障など、売主が把握している不具合を告知せず売却すると、引き渡し後にトラブルになりやすいです。
対策の一例として、ホームインスペクション（住宅診断）を活用することで、専門家による建物状態の確認ができます。制度や専門家の知恵を借りながら事前に問題点を把握し、契約書や重要事項説明へ適切に反映することで、買主との認識違いを防ぎやすくなるでしょう。
免責内容を契約書に記載する
契約不適合責任の一部または全部を免責とする特約は、契約書に明記することで有効となります。ただし売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても免責が認められない可能性があります。トラブルを防ぐためには、免責内容だけでなく物件の状態や告知事項を正確に契約書へ記載することが重要です。
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不動産売却は高額な資産を取引するため、トラブルにつながりやすいです。リスクを低くするためにも、契約不適合責任を理解しつつ、専門家の知恵を借りながら対策をしましょう。
最後に、鳥取市周辺で不動産売却を検討中なら、鳥取市に本社を置き、不動産売却を得意とする”地域密着型”の湖東商事にお任せください。当社は地域に根差して55年以上、多くのお客様に支えられながら不動産売却をサポートしてきました。鳥取市の不動産査定には自信があります。独自ネットワークにもご期待ください。
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