不動産売却の成功確率を上げるためには、売却のタイミングを見極めることが重要です。

本記事では、不動産売却を進めるのに適したタイミングを紹介していきます。不動産売却を行う予定がある方や、不動産投資に興味がある方は、ぜひ最後までご覧ください。

※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」

 

不動産売却が必ず成功するタイミングはあるのか？

できるだけ高く売ること（高値売却）と、できるだけ早く売ること（早期売却）が、不動産売却における成功です。

こちらに関して、”必ず”成功する法則は存在せず、不動産の専門家でも見極めるのは難しいでしょう。

一方で、高値売却と早期売却を達成する確率を上げることはできます。ポイントは、タイミングを見極め、そこから逆算して売却を進めていくことです。タイミング次第では、理想的な売却を達成することも不可能ではありません。

 

不動産売却に適したタイミングで見るべき視点

不動産売却には適したタイミングがあり、大きく5つの視点から判断できます。

・成約件数が増える時期
・住宅ローンの金利
・不動産相場の傾向
・不動産の所有期間と税率
・築年数

それぞれ詳細にみていきましょう。

 

成約件数が増える時期

不動産売買が活発になり成約件数が増える時期は、売却が成功する可能性が高くなります。

最も成約件数が増えるのは、2月～3月の春頃。新年度を迎える4月であり、それまでに次の家を準備する人が増えるからです。特に直前の3月は、1年のうち売買成約件数が最多傾向にあります。

次に、8月～9月の秋頃です。9月は企業の決算期であることが多く、決算後に部署移動や転社などで転勤する人が多くなります。

進学と転勤によって家を購入する人が増える季節を狙って、売却を進めましょう。

 

住宅ローンの金利

早期売却という点では、住宅ローンが低金利の時は売却が成功する可能性が高くなります。買主目線に立つと「住宅ローンが低金利で負担が軽いから今のうちに購入しておこう」となりやすいからです。

ただし住宅ローンが低金利の時は、景気が悪いタイミングと言い換えることもできます。景気が悪く購買意欲が低くなっているのを後押しするために、経済政策として低金利にするためです。景気が悪いと財布のひもが固くなり、高値売却が難しくなる場合があります。

住宅ローンが低金利のタイミングでは、高値売却ではなく早期売却という点で有利だと認識しておきましょう。

 

不動産相場の傾向

不動産相場の傾向を把握し、適切なタイミングで売却をすることで、高値売却の可能性が高くなります。

不動産相場が右肩上がりの場合には、今以上に資産価値が高くなる可能性を見越して、売却は先送りにした方が無難です。一方で、右肩下がりの場合には、今以上に資産価値が下がってしまう前に売却しておくのがおすすめです。

相場の把握は不動産全体で見るのではなく、自分が所有している不動産のものを見るようにしましょう。戸建住宅・区分マンション・土地といったように細分化することで、より詳細な相場を把握できます。

ただし相場の傾向を参考に売却を進める際には、相場の傾向が必ずしもそのまま続くとは限らない点に注意しましょう。上がることを期待して所有していても、相場が急落する可能性は否定できません。相場の傾向を読み解くことが非常に困難なので、自分だけで判断せず、不動産会社と相談しながら、適切なタイミングを見定めることを推奨します。

 

不動産の所有期間と税率

売却価格だけでなく、税金の観点を持つことで、最終的に手元に残るお金が多くなります。最も支払う税金が少なく有利なタイミングで売却を進めましょう。

譲渡所得に対する税率は、譲渡する不動産の所有期間によって異なります。

・所有期間が5年以下の譲渡所得(分離短期譲渡所得) ＝ 所得税30％、住民税9％
・所有期間が5年以上の譲渡所得(分離長期譲渡所得) ＝ 所得税15%、住民税5％
※税率は小数点以下切り捨て

専門的な用語が並びますが、要するに所有期間が5年以下で売却をすると、支払う税率が高くなるということです。なお、所有期間が10年を越える居住用不動産（マイホーム）を譲渡する場合は、以下の通り例外があります。

・6,000万円以下の部分には所得税10%、住民税4%
・6,000万円以上の部分には所得税15%、住民税5%

例えば売却価格が3,000万円の居住用不動産を売却するケースで考えましょう。最も税率が有利なタイミングは、5年以上所有した時です。かつ6,000万円以下であるため、10年を越えていても例外は適用しません。

売却価格が高くても、税金が高ければ手元にお金は残らないです。税率が有利なタイミングで売却を進めることを意識しましょう。

 

築年数

住宅やマンションの価値は、築年数増加に比例して減少していきます。つまり、築年数が浅いほど、売却価格は高くなりやすいということです。

例えば、「築年数5年未満」の物件は、新築とそう変わらない価格で取引されることがあります。また「築年数10年未満」も、経年劣化やダメージがまだ少ないとされ人気が高いです。

ただし前項の「税率」との兼ね合いには注意しましょう。新築で購入して築年数が浅いうちにと5年以内で売却しようとすると、分離短期譲渡所得となり税率が高くなります。

 

鳥取市周辺で不動産売却を行うなら湖東商事

「築浅で売却すれば価値が高くなりやすいが、5年以下で売却すると分離短期譲渡所得となり税率が上がる」といったように、売却に適したタイミングは複数の要素が絡みます。自分だけで判断するのではなく、売買の専門家である不動産会社に相談しながら進めましょう。

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