土地を売却する際、地中埋設物に気を付けなければなりません。見過ごしたまま売買契約を進めてしまうと、取引終了後でも思わぬトラブルに発展する可能性があります。本記事では、地中埋設物に焦点を当てて解説します。「鳥取市の不動産を売却したい」とお考えの方はぜひご覧ください。
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※読みやすさの観点から「買主」「売主」と敬称を略しています。ご了承ください。
※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」
地中埋設物とは
地中埋設物とは、地表から確認できず土地の地中に埋まっている物体のことです。土地の履歴や過去の利用状況によって、埋設物の有無や種類は大きく異なりますが、例えば建築資材、配管、浄化槽、コンクリート、井戸、残っている古い基礎などが該当します。土地の利用に影響しない場合もありますが、新しく建物を建築する際に発見されると撤去や処分が必要になります。
土地売却時の地中埋設物のリスク
地中埋設物が残っている状態で土地を売却した場合、売主は契約不適合責任を問われ、費用や損害を求められる紛争に発展する可能性があります。不動産売買における契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。引き渡し後に買主から撤去費用の負担や売買代金の減額などを求められる場合があります。
また事前に把握していなかった場合でも、責任を問われる可能性がある点に注意が必要です。訴訟問題に発展し負担が重くのしかかることもあるため、土地の売却時には地中埋設物の存在に厳重に注意を払わなければなりません。
2013年（平成25年）大阪高裁の判例
地中埋設物に関する判例についてみてみましょう。2013年、大阪高等裁判所において、地中埋設物に関する以下の判決がくだされました。
『土地の売買において、地中に土以外の異物が存在する場合一般が、直ちに土地の瑕疵ということができないことはいうまでもないが、その土地上に建物を建築するについて支障となる質・量の異物が地中に存在するために、その土地の外観から通常予測され得る地盤の整備・改良の程度を超える特別の異物除去工事等を必要とする場合には、宅地として通常有すべき性状を備えないものとして土地の瑕疵になると認めるのが相当である』
まとめると以下の通りです。
・土地の地下に異物がある場合、それが直ちに「瑕疵（欠陥）」になるとは限らない
・しかし、建物の建築に支障をきたす量や質の異物があり、外観から予測できる通常の地盤改良を超えた特別な除去工事が必要な場合は、宅地として通常備えるべき性状がないとして「土地の瑕疵」に当たるだろう
この判例からも、地中埋設物は土地売却において当然気を付けるべきリスクであることがわかります。
土地売却時の地中埋設物で注意すべきポイント
地中埋設物によるトラブルを避けるためには、売却前の情報整理と対応が重要です。例えば、以下のポイントに細心の注意をはらいましょう。
・必ず不動産会社や買主に地中埋設物の可能性を伝える
・必要に応じて土地売却前に地中埋設物の有無を調査する
・地中埋設物がある場合は売買契約書に明記しておく
それぞれ詳細に解説します。
必ず不動産会社や買主に地中埋設物の可能性を伝える
過去に建物があった土地や、造成の履歴がある土地は、埋設物が残っている可能性があります。不動産会社は告知された情報をもとに買主へ説明したり、必要に応じて調査を提案したりできるため、心当たりがある場合は、ささいな情報でも仲介する不動産会社へ伝えておくことが重要です。「見つかっていないから問題ない」と判断せず、過去の建物の解体履歴や土地の利用状況なども含めて正確に伝えるようにしましょう。
必要に応じて土地売却前に地中埋設物の有無を調査する
地中埋設物が存在する可能性が高い場合は、調査をするのも有効な手段です。資料の確認や、前の所有者への聞き取りのほか、より詳細な調査として専門業者へ「地中レーダー探査」や「試掘調査」などを依頼できます。調査方法に応じて費用は発生するものの、トラブルを未然に防ぐことにつながり、土地の売買を進めやすくなります。土地の状態や売却方法を踏まえて、不動産会社と相談しながら実施するか判断しましょう。
地中埋設物がある場合は売買契約書に明記しておく
埋設物の存在が判明している場合は、その内容を売買契約書に明記しておくことが重要です。存在の有無、種類、位置などの情報を具体的に記載することで、契約前に買主へ情報を伝え、埋設物を撤去するのか現状のまま引き渡すのかなど、費用負担や対応方法を明確にできます。同時に、責任の範囲や期間といった免責特約を設けておくと、リスクを低減させることにつながります。状況によって適切な契約内容は異なるため、自分だけで判断せず、不動産会社や専門家に確認しながら明記することが大切です。
地中埋設物は土地の売却価格に影響するのか？
地中埋設物の存在が判明している場合、撤去費用などを見込んで土地代金が安くなる傾向があります。この際、埋設物の種類や量によって価格への影響度合いは異なるため注意しましょう。
ただし建物の建築に支障がなく、そのまま利用できる埋設物であれば、売却価格への影響が限定的になるケースもあります。例えば、新しく建てる建物の設計範囲と全く重ならず工事の妨げにならない場合などが考えられます。価格への影響を最小限に抑えるためには、売却前の適切なリスク管理と価格設定の戦略が不可欠です。
鳥取市周辺の不動産を売却するなら湖東商事
土地売却において、地中埋設物には気を付ける必要があります。不動産会社や調査会社など、専門家に相談のもと、自分が売る予定の土地に埋設物がないか、細心の注意をはらいましょう。
最後に、鳥取市周辺で不動産売却を検討中なら、鳥取市に本社を置き、不動産売却を得意とする”地域密着型”の湖東商事にお任せください。当社は地域に根差して55年以上、多くのお客様に支えられながら不動産売却をサポートしてきました。鳥取市の不動産査定には自信があります。独自ネットワークにもご期待ください。
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