再建築不可の土地の売却を成功させるためにはポイントを押さえなければなりません。本記事では、再建築不可の土地売却に焦点を当て、売れづらいとされる理由や売却のポイントについて解説していきます。「鳥取市の不動産を売却したい」とお考えの方はぜひご覧ください。
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※読みやすさの観点から「買主」「売主」と敬称を略しています。ご了承ください。
※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」
再建築不可の土地とは
再建築不可の土地とは、現在建物が建っていても、建物を取り壊した後に新しく建物を建築できない土地のことです。主に「接道義務を満たしていないこと」が再建築不可の原因です。
接道義務とは、「建物を建てる際に、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールのこと。建築基準法で定められており、1950年の制定以降に建てられた家は義務を満たす必要があります。再建築不可の土地は、接道義務が制定される前に建てられた家であり、既存の建物を使い続けることはできますが、解体すると新しく建物を建てることができません。
再建築不可の土地が売れづらいとされる理由
再建築不可の土地は、一般的な土地に比べて売却が難航しやすい傾向にあります。以下では、代表的な2つの理由について掘り下げていきます。
新しく建物を建築できないため
再建築不可の土地では、既存の建物を解体した後に新しい建物を建てることができません。購入後に新築住宅を建てられないなど、土地としての利用価値が限定されるため、一般的な買主からの需要が低く売れづらい傾向があります。
また建物をそのまま使い続けたい買主にとっても、建物の老朽化が進んだ際に建て替えができないため敬遠されやすいです。購入後の活用方法が限られることから、需要が少なく売却期間が長期化する可能性があります。
買主が住宅ローンを借りにくいため
再建築不可の土地は担保評価が低くなりやすく、金融機関の融資審査で不利になりやすいです。結果的に住宅ローンの審査が通りにくくなり、仮に融資を受けられたとしても、一般的な住宅ローンより金利が高くなるケースがあります。
現金購入ができる買主や、投資目的の買主などに需要が限られるため、購入希望者の幅が狭くなりやすいです。また売買契約が成立しかけても、買主のローン審査落ちによって契約が白紙撤回されるリスクもあります。
再建築不可の土地売却を成功させるポイント
再建築不可の土地であっても、工夫次第で売却につなげられる可能性があります。土地の状況や隣接地との関係性によって、有効な売却方法は異なります。以下では、再建築不可の土地売却を成功させる代表的な3つのポイントを紹介します。
隣地の所有者に打診する
再建築不可の土地を売却する方法として、隣地の所有者へ購入を打診する方法があります。隣地の所有者にとっては、土地を取得することで敷地を広げられたり、建築条件を改善できたりします。一般的な買主よりも土地を取得するメリットを感じやすいため、条件次第では売却につながりやすいです。
また自身が隣地を購入し、接道義務を満たした状態で売却を進める方法も考えられるでしょう。日頃から隣人関係を良好に保っておくことで、土地売買の交渉をスムーズに進めやすくなります。
不動産会社に買取を依頼する
再建築不可の土地は、仲介による売却だけでなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。第三者を介さないため、売主と不動産会社の二者間で売却が完了し、広告掲載や購入希望者の内覧対応が不要となるため、売却にかかる手間を抑えられます。
相場価格よりは安くなる傾向があるものの、売れ残るリスクをなくして確実に手放すことが可能です。早期売却につながる点と、現状のままで引き渡せる点でメリットが大きいでしょう。
再建築可能な土地にして売却する
再建築不可の土地でも、条件を満たすことで再建築可能な土地へ変更できる場合があります。例えば「セットバック」はよく用いられる方法の一つです。セットバックとは、道路幅が4m未満で接道義務を満たせていない場合に、敷地の一部を後退させて基準を満たすことです。前面道路の幅員4m以上を確保できることで、再建築可能になります。
また先述した通り、隣地を購入して接道義務を満たす方法も多いです。ただし、多くの方法で費用や手続きが発生するため、売却価格とのバランスを検討する必要があるでしょう。専門的な判断が必要となるため、不動産会社や専門家へ相談しながら進めることが望ましいです。
鳥取市周辺の不動産を売却するなら湖東商事
「相続で引き継いだが再建築不可の土地だった」というケースは少なくありません。売れづらいことは事実ですが、ポイントを押さえることで成功につなげられます。不動産会社や専門家に相談のうえ、売却の進め方を工夫しましょう。
最後に、鳥取市周辺で不動産売却を検討中なら、鳥取市に本社を置き、不動産売却を得意とする”地域密着型”の湖東商事にお任せください。当社は地域に根差して55年以上、多くのお客様に支えられながら不動産売却をサポートしてきました。鳥取市の不動産査定には自信があります。独自ネットワークにもご期待ください。
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