近年、ニュースでよく見聞きする「空き家問題」。放置しておくと管理の手間や税金が発生するだけでなく、近隣住民とのトラブルへの発展や、法律違反となる恐れがあります。
本記事では、空き家の中でも「特定空き家」について掘り下げていきます。特定空き家が何か知らない、指定される条件、リスク、おすすめの対処法について知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う、株式会社湖東商事（鳥取県知事免許（13）第488号）の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」
特定空き家とは
「空き家」の定義は、法律で定められています。『空き家対策特別措置法』が定めるところによると、1年以上誰も住んでいない、または1年以上使用されていない状態の建物のことを指します。
そして「空き家」の中でも、そのまま放置しておくことが”不適切”な状態にある建物および敷地が「特定空き家」です。具体的には次項で紹介する条件に該当する空き家のことを指しますが、つまりは空き家の中でも状態が悪く、他者にも影響を与える可能性が高い場合に「特定空き家」とされるのだと認識しておきましょう。
特定空き家に指定される条件
空き家が「特定空き家」に指定される条件は、以下の4つのいずれかを満たす場合です。
1.倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2.著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3.著しく景観を損なっている状態
4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
それぞれ詳細に見ていきましょう。
※出典：空家等対策の推進に関する特別措置法（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=426AC1000000127）
1.倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
空き家が、著しく保安上の危険を伴う恐れがある場合に「特定空き家」に指定されます。
例えば以下の場合が該当します。
・基礎に問題があり建物が傾いており崩壊する可能性がある
・屋根や外壁など建物の一部が脱落する可能性がある
・擁壁が老朽化して崩壊する可能性がある
空き家は放置しておくと、全体的な老朽化が急速に進行し、崩壊しやすくなります。偶然人が空き家の近くにいて、崩壊による落下物が当たる可能性もあるでしょう。その際の責任は、空き家の所有者が負わなければなりません。
2.著しく衛生上有害となるおそれのある状態
空き家が、著しく衛生上の観点で有害となる恐れがある場合に「特定空き家」に指定されます。
例えば以下の場合が該当します。
・ゴミが大量に放置され、不衛生
・雑草が生い茂り、不法投棄などを誘因する可能性がある
・浄化槽が破損し、悪臭や汚物流出の可能性がある
日頃管理されていない空き家は、衛生上の問題が多く発生します。ゴミの放置、雑草、悪臭、汚物流出などはその典型例です。
3.著しく景観を損なっている状態
空き家が、著しく景観を損なっている場合に「特定空き家」に指定されます。
例えば以下の場合が該当します。
・空き家がある地域が、景観法に基づいた景観計画を策定しており、空き家が景観に適合していない場合
・地域で定めた景観保全のルールに適合していない場合
景観法に基づいた景観計画を策定している地域は、例えば鎌倉市です。鎌倉市は市内全域が景観計画区域に該当するため、地域内にある空き家において、外壁が汚れている、窓ガラスが割れたままになっている、ゴミが山積みになっている、といった景観を損ねる状態の場合、特定空き家に指定されます。
景観計画区域だけでなく、地域が独自に定めたルールに適合していない場合でも指定される可能性があるため、注意が必要です。
4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
空き家が、周辺生活環境の保全を図るために放置することが不適切である場合に「特定空き家」に指定されます。
例えば以下の場合が該当します。
・建物に動物が住みつき、鳴き声や糞尿問題が発生している
・建物や敷地内の立木などが敷地外に散乱している
・不審者が侵入しやすい状態であり、周辺住民に心理的ストレスを与えている
空き家の放置は周辺住民・周辺環境にも悪影響を及ぼします。最悪の場合、賠償責任が発生する可能性もあるため、管理を徹底しなければなりません。
特定空き家に指定された場合のリスク
特定空き家に指定されると、様々なリスクが生じます。
1点目は、自治体からの撤去・修繕命令です。「命令」には強制力があるため、従わない場合は、強制的に代執行され、それに伴う費用を請求される可能性があります。
2点目は、固定資産税の優遇措置の解除です。特定空き家に指定され自治体から勧告を受けてしまうと、固定資産税の優遇措置が解除されてしまいます。空き家が「住宅用地の特例措置(※)」の対象ではなくなるため、更地と同じく固定資産税が最大6倍になるかもしれません。
いずれも大切な資産が費用を生み出してしまう状況となります。「空き家」の状態であればこれらリスクが伴うことはないので、日々の管理と対策が重要です。
※住宅の敷地である住宅用地の税負担が軽減される措置
特定空き家の指定は解除可能？
特定空き家となってしまっても、指定された要因を改善することで解除することが可能です。
例えば、特定空き家に指定された理由が「著しい外壁汚れの放置」であれば、汚れを落とし改善することで、通常の「空き家」の状態に戻ります。
ただしその後も放置してしまうと、再び「特定空き家」に指定される可能性もあります。
特定空き家に指定される前に不動産売却を検討しよう
特定空き家に指定されるとリスクが伴うだけでなく、改善するためには費用と手間が発生してしまいます。また、急いで売却しようとしても、特定空き家を購入したいと考える人は少なく、売れづらくなるでしょう。つまり特定空き家の指定には、デメリットしかありません。
リスク・デメリットを避けるためのポイントは、特定空き家に指定される前に対策を打つことであり、最もおすすめの対策は「特定空き家」に指定される前の「空き家」の状態で不動産売却の手続きを進めることです。
「空き家」の状態であれば、購入希望者は比較的見つかりやすいでしょう。使っていない資産を現金化できるので、保有資産の流動性が高くなる利点もあります。売却完了後は、空き家を管理する手間も不要です。
空き家を売却する際には、その地域の情報に詳しい地域密着型不動産会社がおすすめです。空き家が売れやすい相場を把握し、適正価格で市場に出してもらえるため、購入希望者も見つかりやすくなります。
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