一般的に不動産売買では、売主と買主の間に不動産会社が入り取引が進みます。一方で、不動産会社が間に入らない不動産売買「自己発見取引」という選択肢もあるのをご存知でしょうか。

本記事では、自己発見取引とは何か、自己発見取引を選択できる媒介契約の種類、自己発見取引のメリット・デメリットについて解説します。ぜひ最後までご覧ください。

※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」

 

自己発見取引（不動産の個人売買）とは

不動産売却には、「仲介」と「買取」の二種類あります。そして「仲介」で売却を進める場合、一般的に不動産会社が売主と買主の間に入り、売却活動や契約手続きなどを行います。

一方で、自己発見取引とは、不動産会社の仲介を利用せず、売主自身が広告宣伝や契約締結などを行い、個人間で不動産売買を完結させる取引のことです。

 

自己発見取引が可能な媒介契約

不動産売却において「仲介」を選択した場合には、以下の3つの媒介契約から1つを選択しなければなりません。そして自己発見取引の可否は、どの媒介契約を選ぶかに左右されます。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

このうち、自己発見取引が可能な媒介契約は、一般媒介契約と専任媒介契約の2つです。専属専任媒介契約を選んだ場合は、自己発見取引はできないので注意しましょう。

※詳細な媒介契約の違いは『不動産売却に伴う媒介契約とは？3種類のメリット・デメリットを解説』で解説しています。ぜひご参照ください。

 

自己発見取引のメリット

自己発見取引には、主に以下のメリットがあります。

・不動産会社に支払う仲介手数料が不要
・不動産の売却先を自分で選定可能

自己発見取引を選択する前に理解しておきましょう。

 

不動産会社に支払う仲介手数料が不要

仲介売却が成功すれば、不動産会社が行った業務に対する報酬「仲介手数料」が発生します。

手数料の上限は法律で定められており、例えば400万円を越える不動産売買の場合は、以下の計算式で仲介手数料が計算します。

（売買価格×3%＋6万円）+ 消費税

一方で、自己発見取引の場合は、不動産会社が間に入らないので、仲介手数料を支払う必要がありません。数十万～数百万円の支払いがなくなるか、節約できる可能性が生じます。

 

不動産の売却先を自分で選定可能

自己発見取引では、売主は買主を探してきて、売主・買主の個人間で取引が可能です。

例えば、家族、親戚、友人など、知り合い関係にある方に売却したい場合は、自己発見取引は有効といえるでしょう。また、昨今では、インターネットで買主を探して自己発見取引を行うケースも散見されます。

 

自己発見取引のデメリット・注意点

自己発見取引にはデメリットもございます。仲介手数料の節約という、非常に大きなメリットが目に付きますが、以下の点には注意しなければなりません。

・契約書を売主が作成しなければならない
・トラブルを個人間で解決しなければならない
・買主が住宅ローンを利用するなら取引できない可能性がある

それぞれ詳細に見ていきましょう。

 

契約書を売主が作成しなければならない

不動産売買では、売主・買主の間でトラブルにならないよう契約書を締結する必要があり、作成には専門知識が求められます。

仲介を不動産会社に依頼している場合は不動産会社が契約書を作成しますが、自己発見取引では売主が自分で契約書を作成しなければなりません。例えば、売買物件の情報、売買金額、抵当権の抹消、所有権移転登記、瑕疵責任などを明記し、いずれも一般の方では馴染みがあまりない用語です。勉強・理解したうえで、契約書作成を行う必要があります。

また契約書作成を行政書士などの専門家に依頼する場合、費用が発生してしまいます。

 

トラブルを個人間で解決しなければならない

自己発見取引は、不動産の専門家ではない人同士が取引を行う場合が多いため、様々なケースを想定したうえで、事前にトラブルを防ぐ対策を行うのが難しいです。

また、売主と買主の直接交渉となるため、トラブルに繋がるケースは少なくありません。例えば、契約が進む段階で突然値引きを提示してきた、当初言っていたことと話が異なっている、というトラブルなどが挙げられます。

親友や友人へ売却する場合でも、見知った関係だからという理由で、無理な要求を押し付けられるケースも多くあります。インターネットで見つけた買主であれば、さらにリスクは高くなり、最悪の場合、詐欺に巻き込まれる可能性も生じます。

仲介売却で不動産会社が間に入るのは、トラブル防止の役割も大きいです。トラブルを避けつつリスクを最小限に抑えた不動産売却を希望する場合は、仲介売却を選択すると良いでしょう。

 

買主が住宅ローンを利用するなら取引できない可能性がある

買主が住宅ローンを利用する場合、「重要事項説明書」の提出を金融機関から求められることがあります。そしてこの重要事項説明書は、宅地建物取引士（宅建士）でなければ作成できません。

自己発見取引で見つけた買主が、偶然宅建士であれば問題ありませんが、その可能性は低いでしょう。自己発見取引で進めているうちに、買主が住宅ローンを利用することにし、重要事項説明書作成のために、結果的に不動産会社に仲介を依頼するケースは珍しくありません。こうなると、「最初から不動産会社に依頼しておけばよかった」と後悔することになります。

自己発見取引で進めると決めた場合には、まず買主が住宅ローンを利用するかどうかを確認しておくようにしましょう。

 

鳥取市周辺で不動産売却を行うなら湖東商事

自己発見取引は、仲介手数料の節約などメリットがある一方で、様々なリスクが伴う不動産売却方法です。自己発見取引で売却を進める場合には、事前に専門知識を勉強しておくことはもちろん、トラブルを避けるための対策なども理解しておくようにしましょう。

仲介売却であれば、リスクを最小限に抑えられるだけでなく、広告宣伝代行や相談窓口として不動産会社を活用することができます。仲介手数料は発生しますが、安心と確実性を購入するという意味では、自己発見取引よりもおすすめの売却方法です。

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