不動産売却では様々な決定事項がありますが、なかでも重要なのが「どの媒介契約を選ぶか」です。複数種類のある媒介契約は、どれを選ぶかによって、売却の進め方や成功の可否に大きく影響を与えます。
本記事では、不動産売却に伴う媒介契約について、意味・種類・それぞれのメリットとデメリットを解説します。ぜひ参考にしてください。
※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う、株式会社湖東商事（鳥取県知事免許（13）第488号）の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」
不動産売却に伴う媒介契約とは
まず「媒介契約とは何か」について解説します。
媒介契約とは、不動産売却を依頼する会社と売主様との間で締結する契約のことで、不動産会社が行う業務や受け取る報酬などについて定めます。不動産会社は、売主様との媒介契約締結後に、広告宣伝などの売却活動を開始します。
不動産売却には「仲介」と「買取」の2つの選択肢がありますが、媒介契約は仲介を選択した場合に締結するものです。※仲介と買取の違いは『【図式】不動産の仲介売却と買取の違いは？メリット・流れを解説』で詳細に解説しています。
媒介契約には3つの種類があり、この中から1つ選択しなければなりません。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
いずれも初めて聞く方が多いのではないでしょうか。次項より、それぞれの契約内容とメリット・デメリットについて見ていきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約の最大の特徴は、複数の会社に仲介を依頼できる（契約できる）ことです。加えて、自分で買主を見つけ、不動産会社を仲介せずに売買取引が可能な「自己発見取引」もできます。また、契約期間の縛り、不動産会社のレインズ登録義務、販売活動報告義務もありません。
※レインズとは：国土交通省が指定、不動産流通機構が管理・運営をする情報ネットワークシステム。会員登録済みの不動産会社などが閲覧でき、物件の情報を確認可能。
他にも、媒介契約を結んだ会社を公開する「明示型」と公開しない「非明示型」を選べる、といったように、一般媒介契約や他の2つと比較して、最も制限がない媒介契約といえるでしょう。
メリット
一般媒介契約を選択するメリットは以下の通りです。
・複数社と契約できるため、不動産会社選びで失敗しづらい
・囲い込みリスクが低い
複数社との契約が可能なので、1社限定の他の媒介契約のように、不動産会社選びが障壁になりません。複数社の中に1社でも優秀な会社がいれば良いからです。また、囲い込みのリスクが低いため、迅速かつ適正料金での売却ができる可能性が高くなります。
※囲い込みとは：不動産会社が、依頼された不動産を他社に紹介せず、売却～購入までを自社で簡潔させ、仲介手数料の増加を図ること
デメリット
一般媒介契約を選択するデメリットは以下の通りです。
・複数社との連絡がありコミュニケーションが大変
・不動産会社によっては、注力してもらえない可能性がある
複数社との契約ができる反面、連絡を取り合う対象が増えるため、コミュニケーションが大変になります。また不動産会社の立場になった場合、両手仲介の可能性が低くなるため、自分の案件に注力してもらえなくなるケースがあります。もちろん全ての不動産会社がそうなるわけではありませんが、可能性として否定できないでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約は、複数社との契約ができず、1社のみに売却活動を依頼します。ただし、自己発見取引は可能です。
また、契約期間は3カ月以内と期限があるのも特徴。不動産会社には、媒介契約締結から7日以内にレインズへの登録が義務付けています。さらに、販売活動の報告も義務となっており、2週間に1回以上、売主様に対して行わなければなりません。
縛りがなく自由度が高かった一般媒介契約と違い、専任媒介契約には様々な成約があります。
メリット
専任媒介契約を選択するメリットは以下の通りです。
・販売活動に注力してもらいやすい
・自己発見取引が可能
1社との契約となるため、不動産会社にとっては両手仲介をしやすくなり、販売活動に注力してもらいやすいです。さらに、自己発見取引も可能なので、仲介手数料が発生せずに売却が完了する可能性もあります。
デメリット
専任媒介契約を選択するデメリットは以下の通りです。
・媒介契約を結んだ会社の実力に左右される
・囲い込みリスク
1社との契約となるため、依頼した不動産会社の実力に売却の成功が左右されます。また、囲い込みリスクも高くなり、売却期間が延びるリスクも伴います。両者のデメリットを避けるためには、不動産会社選びが非常に重要です。※不動産会社選びは『売却を依頼する不動産会社の選び方を8つ厳選して紹介』をご参照ください。
一方で、不動産売却に強く真摯な会社に依頼することができれば、迅速かつ適正価格で売却ができる可能性も高くなるでしょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、大枠は専任媒介契約と同じですが、以下の点で異なります。
・自己発見取引が不可
・レインズへの登録は媒介契約締結から5日以内
・販売活動の報告は週1回以上
専任媒介契約よりも、1社との関係がより強固になるのが専属専任媒介契約です。
メリット
専属専任媒介契約を選択するメリットは、依頼した不動産会社にとっては自社で売却完了させられる可能性が最も高いため、優先度を高く販売活動を行ってもらえるケースが多いことです。
注力してもらえれば、多くの買主様の目に売却物件が届き、購入希望者が多くなるでしょう。迅速かつ適正価格での売買成立の可能性も高くなります。
デメリット
一方で、専属専任媒介契約を選択するデメリットは、媒介契約を結んだ不動産会社の実力に左右されることです。より強固な関係であるため、不動産会社の販売活動が売買成立に直結します。また、囲い込みリスクも高くなるでしょう。
専任媒介契約と同様に、不動産会社選びが非常に重要なのが、専属専任媒介契約です。
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どの媒介契約を選ぶかは売却を進めるうえで非常に重要です。それぞれのメリット・デメリットを事前に理解し、不動産会社と相談のうえで最適な選択肢をとりましょう。
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