現在住んでいる住宅から、新しい住宅へと移る「住み替え」。
住宅を変更するという点では、引っ越しと同じ意味合いを持ちますが、引っ越しは賃貸物件から賃貸物件へと移るのに対し、住み替えは現在の住宅を売却したうえで、新しい住所を購入するといった、不動産売買が伴うのが一般的です。なかでも「不動産売却」は初めて行う方が多く、住み替え時に困惑する大きな要因となります。
本記事では、住み替えをする際に押さえておきたいポイントと、住み替えに伴う不動産売買の基礎知識に焦点を当てて解説します。「これから住み替えを行う」「将来住み替えを検討している」といった方は、ぜひ最後までご覧ください。
※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う、株式会社湖東商事（鳥取県知事免許（13）第488号）の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」
よくある住み替えの理由
様々な理由から住み替えを検討する方がいますが、多くは以下に集約されます。
・通勤や通学など生活の利便性を上げたい
・古い家から新しい家に引っ越したい
・生活環境の変化（子供の成長、老後、結婚、世帯からの独立など）
・家のローン支払いや維持管理が難しくなった
・介護をしやすくしたい
・親子で同居したい
年齢、性別、タイミングによって異なりますが、これらは住み替えを行う主な理由です。
住み替えをする際に押さえておきたいポイント
本題に入ります。
住み替えをする際に押さえておきたいポイントは、以下の4点です。
・売り先行か買い先行かを決めておく
・理想は売却と購入の同時決済
・売却をしやすい引っ越しシーズンに行う
・売却に強い不動産会社に依頼する
それぞれ詳細に見ていきましょう。
売り先行か買い先行かを決めておく
売り先行か買い先行かによって、住み替えを進める手順や注意点は異なります。
売り先行とは、先に現在の住宅を売却したうえで、新しい住宅を購入する方法です。売却益を購入資金に利用できるため、資金計画が立てやすい特徴があります。また売却を急ぐ必要がなく、買主との交渉に余裕が生まれ、理想的な契約に近付く可能性が高いです。一方で、売却完了から新しい住宅に住み始めるまで、仮住まいが必要となるデメリットがあります。
買い先行とは、先に新しい住宅を購入したうえで、現在の住宅を売却する方法です。物件探しに時間を使えることや、仮住まいを準備しなくて良いメリットがあります。一方で、資金確保のために急いで売却を進める必要があり、売却益が低くなりやすいです。また、新しい住宅と、売却予定の住宅のローンが二重になり、負担が増してしまいます。
両者それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらで進めるかによって住み替えの手順は大きく異なります。住み替えを始める前に不動産会社と相談しながら、どちらを優先するか決めておきましょう。
どれを重視するかによりますが、やはり住み替えは資金計画が重要です。その点では、売却益を購入資金に充てられる「売り先行」がおすすめです。
理想は売却と購入の同時決済
売り先行と買い先行のメリット・デメリットに触れましたが、同時進行を前提とする「同時決済」という方法もあります。同時決済とは、売却と購入の決済（売却益の受け取りと住宅購入費の支払い）が同じタイミングで行われることを指します。
仮住まいの用意、二重ローンによる負担増、売却益が低くなる、といったそれぞれのデメリットを払拭可能で、最も理想に近い住み替え方法といえるでしょう。
しかし、同時決済は売却と購入を得意とする不動産会社に依頼することが大前提なうえ、タイミングや運にも左右されます。
仮に同時決済を目指す場合は、全く同じ日に決済と引き渡しの完了を狙うのではなく、できるだけ日付を近付ける意識で進めるとよいでしょう。その際、売却完了の日付が先になるよう進めることも重要です。
売却をしやすい引っ越しシーズンに行う
住み替えを行うタイミングを選べるのなら、春（1月～4月）と秋（9月～11月）がおすすめです。この時期は、進学や転勤をする人が増え、引っ越しによる住宅購入ニーズが高まるからです。また住み替えに伴い、住宅を売りに出す人も増えます。
無理に合わせる必要はありませんが、スムーズな売却・購入ができる可能性が高くなるため、意識しておくとよいでしょう。
売却に強い不動産会社に依頼する
住み替えにおいて不動産売却は重要です。不動産売却の成功が、住み替えを成功させるといっても過言ではありません。購入は物件ありきですが、売却は不動産会社選びが大切です。売却に強い不動産会社は、以下の観点から選びましょう。
1.地域の情報に精通している
2.地元で長く営業している
3.査定価格が適正である
4.過去の売却実績が豊富である
5.担当者との相性が良い
6.デメリットなど注意すべき点も教えてくれる
7.口コミ評価が高い
8.行政処分歴などがない
上記を満たす不動産会社であれば、スムーズな売却ができる可能性が高くなり、ひいては住み替えの成功に繋がります。とても重要な観点となるので、『売却を依頼する不動産会社の選び方を8つ厳選して紹介』で詳細に解説しています。ぜひご参照ください。
住み替えの基礎知識
最後に、住み替えを行う前に知っておきたい、不動産売買の基礎知識に触れておきます。
不動産売却の仲介と買取の違い
不動産売却には、仲介と買取の2種類の方法があります。
仲介売却とは、不動産会社（宅建業者）に不動産の売却依頼（媒介契約）を行う売却方法です。最大のメリットは、売却価格が「不動産買取」よりも高くなりやすいことであり、スピードよりも価格を重視したい場合に選びます。
買取とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう売却方法です。最大のメリットは、[買主＝不動産会社]と既に決まっているので、売却完了までの期間が仲介売却と比較して短くなることです。急いで売却を完了させたい場合に選びます。
例えば、買い先行で進める中で、1日でも早く前の住宅を現金化したい場合は、買取を選択すると良いです。また売り先行で進める場合は、時間に余裕があるので、高く売れやすい仲介売却がおすすめでしょう。
どちらを選ぶかはとても重要です。『【図式】不動産の仲介売却と買取の違いは？メリット・流れを解説』もご確認いただき、理解を深めておきましょう。
住み替えの流れ
不動産購入は、主に以下の流れで進みます。
(1)物件探し（検索・見学）
(2)売買契約締結
(3)住宅ローン手続き
(4)引き渡し
不動産売却は、主に以下の流れで進みます。
(1)査定依頼
(2)業者選定
(3)媒介契約締結
(4)販売活動
(5)売買契約締結
ただし不動産売却に関しては、仲介と買取で流れが異なります。『【5STEP】不動産売却の基本的な流れを仲介と買取に分けて解説』にて詳細に解説しているので、あわせてご覧ください。
住み替え完了に要する期間の目安
住み替えが完了するまでに要する期間の目安は、3カ月～半年です。最短で3カ月ですが、長期化する場合には1年程度かかる場合もあります。物件は見つかりやすいので期間を大きく左右しませんが、売却がスムーズに進むかどうかによって、長くなったり短くなったりしやすいです。
不動産は価格変動がある資産であり、長引けば価格が下がってしまうことも。やはり、不動産売却を重視した住み替えが求められます。
鳥取市周辺で住み替えに伴う不動産売買なら湖東商事
住み替えは不動産売却が重要であり、どの不動産会社と進めるかが成功のカギを握ります。
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