例え親子間であっても、直接不動産売買を行うのはリスクが伴います。
本記事では、親子間の不動産売買に焦点を当て、メリットや注意点を解説します。ぜひ参考にしてください。
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※読みやすさの観点から「買主」「売主」と敬称を略しています。ご了承ください。
※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」
親子間の不動産売買とは？
親子間の不動産売買とは、親と子の間で売買契約を交わし、金銭の受け渡しをもって登記を変更する不動産売買のことを指します。不特定多数の売主と買主が売買をするのと差別化するために、あえて「親子間」を付けるのが一般的です。
多くは親から子どもに売却をすることを指しますが、子どもから親に売却するケースも珍しくありません。兄弟間や親戚との売買を含めて、ひろく「親族間売買」と呼ぶ場合もあります。
親子間の不動産売買のメリット
しばしば親子間の不動産売買は行われますが、一般的な不動産売買と比較して以下のメリットがあります。
・条件を気軽に話し合える
・スピーディーな売却ができる
・不動産を親族に譲渡できる
それぞれ詳細にみていきましょう。
条件を気軽に話し合える
売主と買主が他人の場合、それぞれが「高く売りたい」「安く買いたい」という相対する考えのもと交渉をするため、条件のすり合わせが難航するケースがあります。
一方、親子間の場合は条件について気軽に話し合うことが可能です。「子どものために利益は不要」と考えるケースも多く、条件交渉で難航することは稀です。
スピーディーな売却ができる
親子間の不動産売買の場合、売却先が既に決まっています。一般的な不動産売買のように販売活動を行う必要がないため、早期売却が可能です。
「なかなか買主が見つからない」という心理的なストレスもかかりません。
不動産を親族に譲渡できる
不動産は長く所有していると愛着が湧くものです。他人に譲渡してしまうのは、どこか寂しい気持ちもあるでしょう。
一方、親子間の不動産売買であれば、大切な不動産を子ども（または親）に引き渡すことができます。「やはり売らなければよかった」と後悔するリスクも低いので、売却の決断がしやすかったという声が多いです。
親子間の不動産売買のデメリット
親子間の不動産売買にはデメリットも伴います。例えば以下の点には注意しなければなりません。
・「みなし贈与」になる場合がある
・住宅ローンを組みづらい
・税金控除を利用できない場合がある
詳細に解説します。
「みなし贈与」になる場合がある
「親子間だから利益は不要」という考えのもと、市場価格よりも著しく低価格で売却をすると、「みなし贈与」とみなされる可能性があります。
みなし贈与とは、贈与の意思がなくても、実質的に贈与したものとみなされる行為のことです。この場合では、通常相続による相続税を避けるために、意図して親子間の不動産売買を行ったとみなされることを指します。
「いくらからがみなし贈与になる」という基準はなく、あくまで社会通念上において安価すぎると判断された場合にみなされます。
みなし贈与と指摘されると、相続税よりも高い課税率55%（2025年1月時点）を負担することに。怪しまれないように、適正価格での売買を心掛けましょう。
住宅ローンを組みづらい
住宅ローンは多くのローンと比較して低金利なので有利です。
金融機関からすると、口裏を合わせて住宅ローンで借りた資金を別の用途に使用できるなどのリスクがあるため、住宅ローン審査が厳しくなりやすいです。
審査を通過しないと資金調達ができず、現金購入などの手段がとれなくなる可能性もあります。
税金控除を利用できない場合がある
不動産売却によって得た利益には税金が課せられますが、様々な控除が利用可能です。具体的には、居住用の住宅を売却した場合、譲渡所得から3,000万円の控除を受けられる特例（居住用財産の3000万円控除）があります。
しかし親子間の売買は特例の対象外です。控除を活用できない分、税金を多く支払わなくてはなりません。
親子間の不動産売買のポイント
親子間の不動産売買を進める際、トラブルや損失に繋げないためにも、以下のポイントを押さえるようにしましょう。
・妥当性の高い価格で売買する
・不動産会社や金融機関、専門家に取引に関わってもらう
それぞれ詳細にみていきます。
妥当性の高い価格で売買する
みなし贈与とされないために、親子間でも適切な価格で売買することが最も重要です。
様々な考え方がありますが、親子間売買の場合の適正価格は、市場価格の8割程度とされます。価格設定の際は、時価、路線価、固定資産税評価額などを加味しながら、みなし贈与とされないように気を付けましょう。
不動産会社や金融機関、専門家に取引に関わってもらう
親子間は複雑な交渉が伴わないため、不動産会社・金融機関・専門家（行政書士・司法書士など）を介さず直接取引するケースが多いです。しかし不動産売買は、不動産業界、法律、税務などの専門知識が伴います。また住宅ローンを利用できないケースも多く、どのように資金確保するかも課題でしょう。
加えて、法務局で所有権移転登記などの手続きもあり、親子間であっても様々なトラブルに繋がるリスクは避けられません。みなし贈与とみなされないための、適正価格の設定も大切です。
手数料は発生しますが、確実な取引を行うために、必ず不動産会社や金融機関、専門家に依頼するようにしましょう。不動産売買において、手数料は必要経費です。
鳥取市周辺で不動産売却を行うなら湖東商事
親子間の不動産売買は、条件面や心理面でメリットがある一方、多くのデメリットも伴います。トラブルなく確実な売買ができるよう親子だけで進めず、必ず不動産会社・金融機関・専門家に相談するようにしましょう。
最後に、鳥取市周辺で不動産売却を検討中なら、鳥取市に本社を置き、不動産売却を得意とする”地域密着型”の湖東商事にお任せください。当社は地域に根差して55年以上、多くのお客様に支えられながら不動産売却をサポートしてきました。鳥取市の不動産査定にも自信があります。独自ネットワークにもご期待ください。
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