土地と建物を同時に売却する際、古家付き土地として売りに出すことでいくつかのメリットを享受できます。
本記事では、古家付き土地として売却するメリットと押さえておきたいポイントについて解説します。「鳥取市で不動産売却を検討している」といった方は、ぜひご覧ください。
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※読みやすさの観点から「買主」「売主」と敬称を略しています。ご了承ください。
※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」
古家付き土地とは
古家付き土地とは古い家の建っている土地のことです。「古家」に定義はありませんが、建物は法定耐用年数を超えると資産価値はほぼゼロとみなされるため、一般的には築20年以上の木造一戸建てを対象とします。
上物の価値がゼロなので、実質的には「土地」としての価値を重視して売買されます。
中古物件との違い
古家付き土地と混同しやすい不動産に「中古物件」があります。古家付き土地と中古物件は「土地＋建物」という点で同じですが、売却における対象と価格の評価方法が異なります。
古家付き土地は、売買の対象を土地とみなし、建物の価値はほぼないものとして取り扱います。契約上は土地の売買契約です。一方で、中古物件は、売買の対象を建物と土地の両方とみなし、建物の利用価値が価格に含まれています。買主は建物をそのまま利用することを前提とします。
古家付き土地として売りに出すメリット
あえて「古家付き土地」として売りに出すメリットは以下が挙げられます。
・解体費用が不要
・税制上有利になる
・契約不適合責任を免責にしやすい
それぞれ詳細に解説します。
解体費用が不要
古家がある状態のまま売却を行うので、売主が建物の解体費用を負担する必要がなく初期費用を抑えられます。解体費用は安くても数十万、高額の場合は数百万円かかるため、その出費を避けられるのは大きなメリットです。
また解体業者を探す手間も不要になるため、売却活動をスムーズに始められます。
税制上有利になる
マイホームとして使用していた古家の場合は、売却時に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる『3,000万円特別控除』が適用されます。古家付き土地として売却する場合、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すれば控除を適用できます。
一方、仮に更地にして売却しようとすると、建物の取り壊し後1年以内に売却しなければ控除が適用されません。更地では1年以内という短い期限になりますが、古家付き土地では3年以内と売却時期に余裕ができます。
契約不適合責任を免責にしやすい
契約不適合責任とは、契約内容と相違のある物件を引き渡した場合に売主に問われる責任のことです。例えば、雨漏りやシロアリ被害があるのにそれを買主に伝えずに売却した場合、損害賠償請求や契約解除のリスクを負います。
古家は法定耐用年数を超え資産価値がないと判断されると、契約不適合責任を免責にしやすくなります。また買主も経年劣化による不具合は前提としていることが多いので、トラブルの回避につながります。ただし、全てのケースで契約不適合責任を免責できるというわけではありません。買主との交渉によって決まり、仮に免責となる場合は契約書への明記が必要です。
古家付き土地として売りに出すデメリット
古家付き土地として売りに出すのはデメリットも伴います。
・売却が難航するケースがある
・売却価格が安くなるケースがある
それぞれ詳細にみていきましょう。
売却が難航するケースがある
解体前提で土地探しをする買主は少なく、ニーズが限定されるため成約まで時間を要するケースがあります。特に建物の老朽化が著しい場合は、建物の調査や解体の際に予期せぬ費用が発生するリスクを懸念し、購入希望者が現れにくいことも。売却を急いでおらず、長期化しても問題ない場合にのみ、古家付き土地として売りに出すのがおすすめです。
売却価格が安くなるケースがある
古家の価値はゼロと判断されるため、土地の価格のみで不動産の価値を評価されてしまい、売却価格が伸びにくいです。また、買主が負担する解体費用や諸経費を考慮して、その分を売買価格から差し引いて設定されることが一般的です。少しでも高く売りたいと考える場合には、古家付き土地として売りに出すのは避けたほうがよいでしょう。
古家付き土地として売りに出す際のポイント
まずは契約不適合責任を免責にするよう交渉を進めることが重要です。築年数の古い建物で契約不適合責任を負うのは大きなリスクとなります。古家付き土地の場合は、一般的に契約不適合責任を免責するケースが多いと認識し、買主と交渉を進めましょう。
また、仲介売却だけではなく、買取を選択肢に入れておくのがおすすめです。買取とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう売却方法で、買主を探す必要がなく、条件が合えばすぐに売却が完了します。仲介売却よりも価格が低くなりやすいですが、負担軽減につながるので一度不動産会社に相談してみましょう。
鳥取市周辺で不動産売却を行うなら湖東商事
古家付き土地として売りに出す場合、解体費用が不要になる、契約不適合責任を免責にしやすいというメリットがある反面、売却期間や売却価格で不利になる可能性があります。不動産会社に相談のもと、古家付き土地として売却するか、更地にするかを検討しましょう。
最後に、鳥取市周辺で不動産売却を検討中なら、鳥取市に本社を置き、不動産売却を得意とする”地域密着型”の湖東商事にお任せください。当社は地域に根差して55年以上、多くのお客様に支えられながら不動産売却をサポートしてきました。鳥取市の不動産査定には自信があります。独自ネットワークにもご期待ください。
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