土地の価格の決まり方とは？評価のポイントも解説！

不動産を売却する際や購入する際、「今土地はいくらなんだろう？」と気になる方は多いのではないでしょうか。

本記事では、土地の価格の決まり方と価格決定に影響する評価のポイントについて解説します。「鳥取市の土地の売却・購入を検討している」といった方は、ぜひご覧ください。

鳥取市の地域密着型不動産会社「湖東商事」に売却を相談してみる

※読みやすさの観点から「買主」「売主」と敬称を略しています。ご了承ください。

※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」

土地の価格の決まり方

土地の価格は、主に以下の形で決定されます。

・公示地価
・基準地価
・路線価
・実勢価格

それぞれ詳細にみていきましょう。

公示地価

公示地価とは、地価公示法に基づいて国土交通省が公示する土地の価格のことです。全国の主要都市などから選んだ「標準地」を対象に国土交通省の土地鑑定委員会が適正価格を調査します。

タイミングとしては、1月1日時点における土地の価格を3月に公表します。公示地価は国土交通省が運営元のWebサイト「不動産情報ライブラリ」で確認できるのでぜひご覧ください。

基準地価

公示価格が国土交通省から公表されるものであるのに対し、基準地価は都道府県が公表する土地の価格です。各都道府県が独自に選んだ土地（基準地）を対象に、7月1日時点における土地の価格を調査して9月に公表します。

評価方法は公示地価と類似しますが、基準地価は土地計画区域以外も対象となる点で異なります。ただ一部は公示地価と同じ対象の場所も多いため、1月1日時点の公示地価と7月1日時点の基準地価を比較すれば半年ごとの評価価格の動向を図ることも可能です。正式名称は「基準地標準価格」です。

路線価

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際の基準となる土地の価格のことです。

路線価には2種類あります。国税庁が公表している路線価は「相続税路線価」、市町村（東京23区の場合は都）が固定資産税を算出する際に使用する路線価は「固定資産税路線価」です。

それぞれの課税額を算出するために利用され、公示価格や実勢価格などの総合評価で価格が決まります。ちなみに、一般的に「路線価」というと「相続税路線価」を指すので覚えておきましょう。

実勢価格

実勢価格とは、土地の売買が成立した時点の価格のことです。「時価」とも呼ばれ、需要と供給が一致し実際に市場で取引された価格なので適正価格に近い特徴があります。

一般的にその土地の過去の取引実績から算出され、取引実績がない場合には類似条件の土地を参考にします。混同しやすいですが、売り出し中の土地はまだ売買が成立していない「希望価格」であり、実勢価格とは異なります。

土地の価格の評価ポイントの例

土地の価格を決定づけるのにはさまざまな評価ポイントがあります。代表例をみていきましょう。

立地

土地の価格を特に左右する要素が「立地」です。駅までの距離、公共交通機関の有無、主要施設へのアクセス、生活施設の充実度などが主な評価ポイントになります。

形状・面積

土地の形状が整っているほど、建物を計画しやすいため評価が高くなります。整っている四角形の土地を「整形地」というのに対し、三角形や旗竿地の土地を「不整形地」と呼び、価格は低くなりやすいです。

同時に面積も重要で、ニーズに合った適切な面積、例えば戸建て住宅に適した広さであれば評価が高くなります。狭すぎる場合や広すぎる場合は、建物を建てづらくなり価格が低くなる傾向にあります。

周辺環境

景観、治安、静かさ、自然環境といった住みやすさに関わる要素も評価に反映されます。嫌悪施設（騒音や悪臭など周囲から不快感を持たれる施設）が近くにあるかどうかも重要な指標です。そのほか、津波、洪水、土砂災害の被害を受けやすいかどうかなども影響し、自治体のハザードマップによって地価が変動することも多いです。

近隣取引価格

実際にその土地の周辺で売買された土地の価格は、時価を判断するための客観的な指標となります。類似条件の土地がどれくらいで取引されているかを確認することで相場を把握できます。需要が高まって取引が増えている場合も時価が上昇しやすいです。

社会的・経済的要因

物価、景気、金利、人口増減、土地周辺の再開発の有無、インフラ整備など、社会・経済の変化は土地価格に直接影響します。例えば景気が良く住宅需要が高まれば時価は上昇し、反対に人口減少や金利上昇局面では需要が減り価格が下がります。将来的な予測がしづらい要因なので、さまざまな状況を読んで判断する必要があるでしょう。