確定申告とは、1年間の所得とその所得に対する所得税を計算し申告する手続きのことです。不動産売却で得た利益も確定申告が必要となるケースが多く、期限内に申告をしなければペナルティが発生する重要な手続きです。
本記事では不動産売却後に確定申告が必要なケースと、準備書類を一覧で解説します。ぜひご覧ください。
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※読みやすさの観点から「買主」「売主」と敬称を略しています。ご了承ください。
※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」
不動産売却後に確定申告が必要なケース
不動産売却で確定申告が必要になるのは、不動産を売却したあとに課税所得（利益）が発生した場合です。不動産売却による課税所得は「譲渡所得」といい、譲渡所得金額の算出方法は以下の通りです。
★売却額 -（取得費 + 譲渡費用）- 控除額
計算後、譲渡所得が出た場合（プラスになった場合）は、確定申告が必要となります。
確定申告が必要ないケースは？
不動産売却によって利益が出なかった場合は原則確定申告は不要です。不動産売却により利益が出ず損失が出てしまうことを「譲渡損失」といいます。
ただし、控除などの特例を適用したい場合には、確定申告が必要となるので注意しましょう。自分だけで判断すると、誤った選択をして結果的に損をしてしまうかもしれません。必ず税理士や不動産会社などの専門家に相談したうえで、確定申告の必要性を判断するようにしましょう。
確定申告を忘れるとどうなるのか？
確定申告が必要なケースにもかかわらず、期限内に申告しなかった場合は無申告加算税や延滞税などが課される可能性があります。本来よりも高額の税金を支払うことになるため、確定申告が必要な場合には期限内に対応するようにしましょう。
不動産売却に伴う確定申告の必要書類一覧
不動産売却に伴う確定申告には多くの書類が求められます。主な書類は以下の通りです。
・確定申告書（第一表・第二表・第三表）
・譲渡所得の内訳書
・売買契約書（購入時・売却時）の写し
・取得費・譲渡費用などが分かる書類
・登記事項証明書
・本人確認書類
・【給与所得者の場合】源泉徴収票
・その他
それぞれ詳細にみていきましょう。
確定申告書（第一表・第二表・第三表）
不動産売却の確定申告の基本となる書類です。第一表と第二表は所得全般を、第三表は「分離課税」を計算するために使用します。税務署の窓口や国税庁のサイトで入手や作成が可能です。
譲渡所得の内訳書
売却した不動産の所在地、面積、利用状況、引き渡し日、買主情報、売却価格などを詳細に記載する書類です。課税対象となる譲渡所得を算出するための根拠となり、各種特例を利用する場合にも必要となります。
売買契約書（購入時・売却時）の写し
不動産の取得価格や売却価格を証明する書類です。特に購入時の契約書を紛失してしまうと、「5％ルール(※)」が適用され税金が高くなる可能性があります。「いくらで買ったか」と「いくらで売ったか」を証明する重要書類なので必ずコピーまで用意して保管しておきましょう。
※取得費が不明である場合に、売却価格の5％を取得費とみなして譲渡所得を計算するルール
取得費・譲渡費用などが分かる書類
税金を計算する際、売却価格から不動産の取得費用と譲渡費用を経費として差し引けます。経費を多くすれば譲渡所得を圧縮し、税金の負担が軽くなります。例えば購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税 / 譲渡時の仲介手数料、建物の解体費用、測量費用などが該当し、これらの領収書は保管し、確定申告時に利用しましょう。
登記事項証明書
売却した不動産の所在地、面積、所有者、取得日などを公的に証明する書類です。土地や建物の状況を正確に把握するために必要で、所有期間の確認や軽減税率の適用判断などにも使用します。法務局の窓口、またはオンライン申請でも入手可能です。場合によっては「登記簿謄本」と呼ぶこともあるので覚えておきましょう。
本人確認書類
確定申告には申告者本人のマイナンバーと身元証明の書類が必要です。マイナンバーカードがある場合にはカードのみ。マイナンバーカードが無い場合には、通知カードなどの番号確認書類と、免許証や保険証などの身元確認書類が求められます。
【給与所得者の場合】源泉徴収票
会社員などの給与所得者は、譲渡所得と給与所得をあわせて最終的な税額を計算します。不動産売却に伴う確定申告時に必要で、12月～1月頃に勤務先から交付される最新年度の源泉徴収票を用意しておきましょう。
その他
マイホーム売却に適用できる「3,000万円特別控除」や、10年以上住んだマイホームに適用できる「軽減税率の特例」、相続した空き家を売却した場合に適用できる控除などを使用したい場合には、都度追加で必要な書類が求められることがあります。不動産会社、税理士、弁護士など専門家に相談しながら必要な書類はもれなく用意しましょう。
鳥取市周辺で不動産売却を行うなら湖東商事
確定申告は不動産売却の場合でも利益が出れば必要になる手続きです。これから売却を検討している方は事前に情報を整理しておき、いざという時に焦らないよう準備しておきましょう。
最後に、鳥取市周辺で不動産売却を検討中なら、鳥取市に本社を置き、不動産売却を得意とする”地域密着型”の湖東商事にお任せください。当社は地域に根差して55年以上、多くのお客様に支えられながら不動産売却をサポートしてきました。鳥取市の不動産査定には自信があります。独自ネットワークにもご期待ください。
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