不動産売却は大きなお金が動くため、様々なトラブルが起こりやすくなります。
本記事では、不動産売却の際によくあるトラブルと、その対策方法について一覧で解説します。「これから不動産売却を検討している」という方はぜひ参考にしてください。
鳥取市の地域密着型不動産会社「湖東商事」に売却を相談してみる
※読みやすさの観点から「買主」「売主」と敬称を略しています。ご了承ください。
※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」
不動産売却の際によくあるトラブル一覧
不動産売却のトラブルは数多くあります。
その中でも、特に発生しやすいトラブルをピックアップして紹介します。
仲介手数料に関するトラブル
仲介手数料に関するトラブルは大きく分けて「金額」と「支払いのタイミング」です。主に悪質な不動産会社に遭遇した場合に、これらのトラブルに巻き込まれる可能性があります。
まず金額についてです。不動産会社に支払う手数料は以下の通り法律で定められています。
・200万円以下：取引額の5%
・200万円超え400万円以下：取引額の4%+2万円以内
・400万円超え：取引額の3%+6万円以内
悪質な不動産会社の場合「売却に苦労した」「販売に費用がかかった」などという理由を付けて、上記以上の手数料を要求してくる可能性があります。しかし、既定の手数料以上を支払う必要はありません。
次に支払いのタイミングについてです。仲介手数料を支払うタイミングは基本的に以下の2パターンです。
・売買契約が成立したタイミングで一括
・売買契約が成立したタイミングと、不動産を引き渡したタイミングの二分割
しかし悪質な不動産会社にあたると、売買契約が成立するより前に支払いを要求してくる場合があります。それでも、売買契約成立より前に仲介手数料を支払う義務はないので注意しましょう。
一方で、まっとうな不動産会社との間でも、「売買契約が成立したあとに何らかの理由で解約になった場合」の支払い手数料返還でトラブルが発生するケースもあります。成立後の支払済み手数料についての取り決めは、事前に不動産会社としておくことをおすすめします。
広告宣伝費に関するトラブル
広告宣伝費に関するトラブルも、主に悪質な不動産会社に遭遇した場合に巻き込まれます。
一般的な売却活動にかかる広告宣伝費（店頭掲示やポータルサイト掲載など）には、別途費用は必要ありません。しかし「広告料」という名目で、仲介手数料への上乗せや別途請求をしてくる不動産会社がいるため注意しましょう。
一方で、通常の売却活動の範囲を超える広告活動を、”売主自ら”依頼した場合には費用が発生します。例えば、特別な広告宣伝を行うために発生した交通費、通常広告以上に手間暇がかかる広告の費用などをお願いする場合が該当します。ただし、別途広告宣伝費が発生する場合は事前に伝えられるため、「後から突然」の請求には対応する義務はありません。
囲い込みに関するトラブル
囲い込みに関するトラブルも、主に悪質な不動産会社に遭遇した場合に発生します。
囲い込みとは、不動産会社が依頼された不動産を他社に紹介せず、売却～購入までを自社で簡潔させ、仲介手数料の増加を図ることです。囲い込みをされると、売却の長期化や、安価での売却に繋がる可能性があるため、売主にとって何もメリットがありません。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あり、専任媒介契約と専属専任媒介契約は囲い込みが発生するリスクが高くなります。一般媒介契約以外を選択した場合には、囲い込みがされていないかのチェックをしておくことがおすすめです。
囲い込みされていないかは、以下で確認できます。
・売却中の不動産がレインズに登録されているか
・目に見える形で売却活動を行っているか、活動報告があるか
・相場からかけ離れた金額で売りに出していないか
3種の媒介契約については、『不動産売却に伴う媒介契約とは？3種類のメリット・デメリットを解説』で詳細に解説しています。あわせてご覧ください。
物件瑕疵に関するトラブル
物件瑕疵は、売主が知っておかなければトラブルに発展するため注意が必要です。
不動産における瑕疵（かし）とは、土地や建物の何らかの不具合や欠陥のことを指します。例えば、構造の腐食、雨漏り、シロアリ被害、傷や凹みなどで、不動産を売る場合、売主は買主に対してこれらを隠さず伝えることが義務付けられています。
故意か否かにかかわらず、契約時点で見つからなかった瑕疵が後で明らかになった場合には、売主は賠償責任や補修責任を負うリスクが伴います。これを契約不適合責任といい、契約解除に繋がることも珍しくありません。
瑕疵は、売却活動に不都合だからという理由で隠すことはせずに、ありのままを不動産会社および買主に伝えなければトラブルに発展します。目視で見つからない範囲も対象となるため、専門家が住宅の瑕疵を調査する「ホームインスペクション」の実施を行うと確実です。
瑕疵のトラブル対策になるホームインスペクションについては、『不動産売却でホームインスペクションはするべき？メリット・デメリットを解説』で詳細に解説しています。あわせてご覧ください。
土地の境界に関するトラブル
境界に関しても、売主が知っておかなければトラブルに発展します。特に土地や戸建てを売却する場合に発生することが多い「土地の境界線」の主張の相違には注意が必要です。
具体的には、「ここまでが自分の土地だと思っていたが、隣地の所有者が違うと主張してくる」ことでトラブルが発生します。売主には境界明示義務があり、売却時には境界を確定させておかなければなりません。いざ売却しようとした時に、境界で揉めてしまうと、売却時期の長期化に繋がります。
売主、買主、隣地の所有者および不動産の専門家など立ち合いのもと、境界線を確定させておきましょう。
トラブルを避けるためにできること
不動産売却のトラブルを避けるためには、以下のポイントを押さえておくことが重要です。
・自身も不動産売買に関する知識をつけておく
・取り決めや合意は書面にしておく
・不安な箇所は全て不動産会社に確認する
・知っていることは全て不動産会社に隠さず開示する
・地域の情報に強い信頼できる不動産会社に依頼する
これらを押さえながら信頼できる不動産会社と協力することで、不動産売却のトラブルリスクは減らせます。すべてを確認したうえで、不動産売却にのぞみましょう。
鳥取市周辺で不動産売却を行うなら湖東商事
不動産売却は大金が動くため、その分トラブルが発生しやすいのは仕方がありません。それでも対策を講じることで、スムーズな売却に繋げることは可能です。信頼できる不動産会社と協力しながら自らも知識を付け、不動産売却を実行するようにしましょう。
最後に、鳥取市周辺で不動産売却を検討中なら、鳥取市に本社を置き、不動産売却を得意とする”地域密着型”の湖東商事にお任せください。当社は地域に根差して55年以上、多くのお客様に支えられながら不動産売却をサポートしてきました。鳥取市の不動産査定にも自信があります。独自ネットワークにもご期待ください。
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