鳥取市で旗竿地が売れづらいとされる理由と売却のポイントを解説

旗竿地（はたざおち）は、特に地方においては売れづらいとされ、売却が難航している売主が多いです。

本記事では、旗竿地の売却に焦点を当て、売れづらいとされる理由や、少しでも売却を成功しやすくするポイントについて解説します。「旗竿地の売却を検討している」「旗竿地が売れずに困っている」という方は、ぜひ参考にしてください。

※読みやすさの観点から「買主」「売主」と敬称を略しています。ご了承ください。

※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」

旗竿地とは

旗竿地とは、道路に接する間口（土地や建物の正面の幅）が狭い路地部分（竿部分）と、路地奥にある建物を建てる敷地（旗部分）で構成される土地のことです。四角形ではない、または平らではない土地のことを「不整形地」といいますが、旗竿地はこれに分類されます。

元々は広い土地だった場所が、土地開発や相続などによって土地が分割された結果、旗竿地ができます。都市部と比較して不動産需要が低い地方部では土地を整形しやすい一方で、住宅などの建物が密集している都市部では整形をしづらいため、旗竿地は主に都市部で見られます。

しかし、旗竿地は都市部の方が売れやすいです。割安感があるからです。対して地方部ではそもそもの土地の価格が都市部と比較して割安なので、旗竿地の立地が良くても、その他の土地から売れていきます。この傾向は、当社が所在地を置く鳥取市でも例外ではありません。

ではなぜ、旗竿地は売却が難しいとされるのでしょうか。その理由は主に以下の5点に集約できます。

・建物の建て替えが難しい
・利用できる面積が狭い
・銀行の担保評価が低くなりやすい
・竿部分が私道の場合がある
・日当たりが悪い場合がある

それぞれ詳細に見ていきましょう。

現行の建築基準法では「接道義務」が明記されています。接道義務とは、建築物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上の幅で接することを義務付けるものです。この幅が足りていない土地には、新たに住宅を建てることができません。

一方で、改正前の建築基準法の時代に建てられた住宅は、道路に接している幅が2ｍを満たしていない場合があります。この住宅を売りに出しても、買主からすると、一度解体して新しい住宅を建てることができません。結果、旗竿地は避けられてしまいます。

手段として、道路に接する幅を広げるために地形を変えることも考えられますが、コストや手間が伴います。「それなら整形地がいい」となり、旗竿地は購入希望の優先順位が低くなるのです。

旗竿地は実際に利用できる面積が狭くなりやすいです。竿部分も土地面積に換算されますが、通路以外では活用しづらいためです。

竿部分が広く、旗部分が狭い旗竿地の場合には、土地面積全体は広くても、実際に建物を建築する面積は狭くなってしまいます。

旗竿地は、①一般的な土地と比較して人気が低い、②竿部分に建築ができない、といった理由から、銀行からの担保評価が低く設定される傾向にあります。

つまり買主からすると、自己資金を多く用意しなければならず、理想の住宅を建てる予算に足りない、またはそもそも購入できないといったリスクが伴います。

旗竿地自体に不満がなくても、資金面が理由で購入を見送るケースは珍しくありません。

旗竿地の竿部分を、隣地の所有者に借りている場合には、以下の不都合が生じるリスクが伴います。

・私道部分を補修工事する際には所有者からの合意が必要となる
・私道部分の維持管理のために金銭的な負担が発生することがある

今後その住宅で生活をしていくうえで、これらは煩わしいでしょう。結果、旗竿地を敬遠する買主が多くなります。

旗部分は、周囲を他の家に囲まれていることが多く、日当たりに悩まされることが珍しくありません。建て替えで高さをつくる、リフォームで日当たりの良い場所をベランダにするなどといった手段もありますが、それにはコストが伴います。

日当たりの良さは、買主が重要視するポイントなので、旗部分の日当たりリスクを懸念点として、避けられる場合が多いです。

前提として、旗竿地の売却は主に地方部において多くの場合で難航します。ですが、100%売却ができないというわけではありません。売れやすいように工夫をすることで、可能性はあがるでしょう。

1つ目のポイントは、家は解体せずに売りに出すことです。一度解体すると建て直しの際には現行の建築基準法が適用されてしまい、住宅を建てることが難しくなります。それよりも、今の家の形状やレトロな雰囲気を気に入る買主が現れることを狙うのが得策です。

2つ目のポイントは、隣地の所有者への売却を検討することです。自分の土地の隣にある旗竿地を購入し、あわせてきれいな整形地にしたい人は少なくありません。隣人などに売却を検討していることを相談してみましょう。

3つ目のポイントは、不動産会社の直接買取を検討することです。仲介売却では買主が現れるのを待つ必要がありますが、不動産会社に直接買い取ってもらうことで早期売却が実現できます。ただし仲介売却よりも、売却価格は下がりやすいことに注意しましょう。

旗竿地は特に地方部において売却が難航します。まずはポイントを押さえながら、地域で売却実績が豊富な不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

最後に、鳥取市周辺で不動産売却を検討中なら、鳥取市に本社を置き、不動産売却を得意とする”地域密着型”の湖東商事にお任せください。当社は地域に根差して55年以上、多くのお客様に支えられながら不動産売却をサポートしてきました。鳥取市の不動産査定にも自信があります。独自ネットワークにもご期待ください。

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