相続は人生において多く経験するものではなく、初めて手続きを進める際にはつい慌ててしまいます。
本記事では相続の流れについて「土地を相続した場合」に焦点を当てて解説します。相続手続きは思わぬタイミングで発生するもの。「土地を相続することになったけど進め方が分からない」「いざ自分が相続することになった場合に慌てないようにしたい」という場合にぜひ参考にしてください。
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※読みやすさの観点から「買主」「売主」と敬称を略しています。ご了承ください。
※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」
土地を相続する際の流れ
土地を相続する際には主に以下の流れで進めていくこととなります。
STEP1：遺言書の確認
STEP2：財産目録の作成
STEP3：相続人の確定
STEP4：相続登記の申請（土地の名義変更）
STEP5：登記識別情報通知の受取
STEP6：相続税の納付
それぞれの段階を詳細にみていきましょう。
①遺言書の確認
まず遺言書があるかを確認します。
相続手続きは原則遺言書の通りに進めるため、土地の所有者が亡くなった場合まずは遺言書の確認が必要です。仮に、最初に遺言書が見当たらずに相続手続きを進め、のちに遺言書が見つかった場合でも遺言書に記載のある内容が優先されるので注意しなければなりません。
身近な場所、貸金庫など保管に適した場所、法務局に設置されている保管場所などをまずは探しましょう。
②財産目録の作成
遺言書の確認と並行して、財産目録を作成しましょう。
土地を含む相続財産がどれくらいあるのかを把握し、財産のリスト（財産目録）を作成しておくと遺産分割協議の際に話し合いがスムーズに進むためおすすめです。相続する土地の面積や所在地は、毎年送付される「固定資産税課税明細書」で確認できます。また紛失している場合は、市町村で「固定資産評価証明書」を発行可能です。
ただし、土地が複数の市町村に所在している場合は、それぞれの市町村の「固定資産税課税明細書」や「固定資産評価証明書」から、面積などの土地情報を算出する必要があります。個人で行うと正確に算出できない可能性が高いため、不動産会社や司法書士など専門家に依頼しましょう。
③相続人の確定
次に、相続人を確定させます。
遺言書がある場合には、指定された人が原則土地を相続するためスムーズです。一方で遺言書がない場合には、民法で定められた法定相続分に応じて土地を配分、または遺産分割協議で全員から合意を得る形で土地を相続する人を確定させなければなりません。
遺産分割協議はまとまらないケースもあります。その場合は、弁護士に相談する、遺産分割調停・審判を申し立てるなどの対応を進めましょう。
④相続登記の申請（土地の名義変更）
何らかの形で相続人が確定したら、相続する財産の名義変更手続きを行います。
不動産の名義変更とは、不動産が所在するエリアを統括する法務局で名義を自分に変更する手続きのことです。不動産の相続登記は2024年4月から義務化され、相続による不動産取得を認識した日または遺産分割が成立した日から3年以内に行う必要があります。
期限内に登記申請を行わなければ罰則もあるので忘れずに速やかに行いましょう。
⑤登記識別情報通知の受取
抜け漏れしやすいのが登記識別情報通知の受け取りです。登記識別情報通知とは不動産所有権を証明する書類のことで、登記名義人に交付されます。登記申請が完了してから2週間程度で名義変更が完了し「登記識別情報通知」が発行されます。
登記申請をした法務局の窓口受取、郵送受取、または司法書士に申請を依頼していた場合には司法書士から受け取ります。不動産の所有権に関わる重要な書類なのできちんと保管しましょう。
⑥相続税の納付
最後に相続税を納付すれば土地の相続手続きは滞りなく完了します。
相続した土地を含む財産額を計算し、金額が非課税枠を超えた場合には相続税の申告・納付義務が発生します。非課税枠（基礎控除）の計算式は以下の通りです。
☆3000万円 ＋（600万円×法定相続人の数）
納付期限は被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヵ月以内です。期限を超過すると追徴課税などが発生するため期限は遵守しましょう。
相続放棄という選択肢
相続する土地がマイナス財産（借金や保証付の財産）である場合には、相続放棄という選択肢もあります。相続放棄とは、相続の際に全ての財産の権利や義務を引き継がず放棄することです。
被相続人が亡くなってから3ヵ月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述書を提出する形で手続きを進めます。借金などの負債を相続せずに済む反面、相続放棄は撤回できない点に注意が必要です。
プラス財産よりもマイナス財産のほうが多い場合には、相続放棄を選択するケースが多いです。また遺書がなく、遺産分割協議などで相続人間のトラブルに巻き込まれたくないという理由で相続放棄を選択するケースも少なくありません。
相続した土地を分ける方法
次に相続した土地を複数人で分ける方法についてみていきましょう。具体的な方法としては以下の3つが考えられます。
・現物分割
・代償分割
・換価分割
それぞれ詳細に解説します。
現物分割
現物分割とは財産をそのままの形で相続する方法です。例えば以下のパターンがあります。
例1：母が土地を含む自宅を、長男が現金を、次男が有価証券を相続する
例2：300坪の土地を100坪ずつに分筆して3人で取得する
財産の形が変わらないためシンプルな分割方法ですが、「土地の評価額が現金よりも大きい」という場合など財産の価値で不公平が生じることがあります。誰がどの現物を相続するかは遺言書に従う、またはよく話し合いましょう。
代償分割
代償分割とは1人が全ての財産を相続し、他の相続人に代償金を支払う方法です。
正しい評価額に基づいて財産額を出し、均等に分割するため全相続人が納得しやすいのがメリットです。しかし相続人1人に十分な現金がない場合は難しい分割方法となります。
換価分割
換価分割とは相続した財産（土地など）を売却して現金化し、相続人で分割する方法です。例えば土地の売却価格が4,000万円だった場合、母が2,000万円、長男と次男が1,000万円ずつ受け取るイメージが分かりやすいでしょう。
ただし、売れづらい土地である、土地に住宅がある人が住んでいる、などのケースでは現金化しづらいデメリットがあるので注意が必要です。不動産売却をスムーズに進める場合には、現地の不動産情報に詳しい不動産会社に依頼しましょう。
鳥取市周辺で不動産売却を行うなら湖東商事
相続は思わぬタイミングで訪れることが珍しくありません。いざ自分が手続きをすることとなっても慌てずに、一つひとつの作業を進めていきましょう。
最後に、鳥取市周辺で不動産売却を検討中なら、鳥取市に拠点を置き、不動産売却を得意とする”地域密着型”の湖東商事にお任せください。当社は地域に根差して55年以上、多くのお客様に支えられながら不動産売却をサポートしてきました。鳥取市の不動産査定にも自信があります。独自ネットワークにもご期待ください。
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