土地の分筆をすることで、相続手続きや売却を進めやすくなる場合があります。
本記事では、土地の分筆に焦点を当て、ケースや流れを解説します。「分筆について知りたい」「鳥取市の土地の売却を検討している」といった方は、ぜひご覧ください。
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※読みやすさの観点から「買主」「売主」と敬称を略しています。ご了承ください。
※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」
土地の分筆とは
分筆とは、登記簿で一つの土地を複数の土地に分けて再度登記する手続きのことです。分筆すると別の土地として扱われるため、それぞれで所有権移転や建築確認などが個別に行えるようになります。「筆」とは登記上の土地の単位を指します。
分筆の由来は、筆（土地）を分けることから来ています。
土地を分筆する主なケース
土地を分筆するケースは主に以下が考えられます。
・相続した土地を複数の相続人で分けるとき
・土地の一部を何かしらの目的で利用するとき
・土地の一部を売却するとき
それぞれみていきましょう。
相続した土地を複数の相続人で分けるとき
相続した土地を、相続人それぞれで分けるために分筆するケースは少なくありません。相続した土地を現金などに変えず、そのまま分けることを「現物分割」といいます。土地を現物分割する際には、土地を分筆してそれぞれ登記することが必要です。分筆後は相続人がそれぞれ所有します。
土地の一部を何かしらの目的で利用するとき
土地全体ではなく、一部を何かしらの目的で利用したいときに土地を分筆するケースもあります。例えば、土地の一部を駐車場として利用したい、土地の一部に建物を建てたい、などが考えられます。ただし、農地の場合は分筆しても耕作以外に利用することはできません。法律が絡むため、一部利用を目的として分筆する場合には、不動産会社など専門家に事前に相談しましょう。
土地の一部を売却するとき
土地全体ではなく、一部だけを売却したいときに分筆する場合もあります。自分の土地の対象部分のみを切り離して売却したい場合には、分筆登記をしなければなりません。例えば、旗竿地の「竿」部分を売却したいときなどのように、隣の住民に譲るケースが多いです。
土地を分筆して売却する流れ
次に、土地を分筆して売却するまでの流れをみていきましょう。分筆をする際には、多くの場合で土地家屋調査士に依頼します。ここでも土地家屋調査士への依頼を前提に流れを解説していきます。
①土地家屋調査士へ依頼
土地家屋調査士とは、不動産の表示に関する登記の専門家です。いわば、土地や家屋に関する調査・測量を行うプロのことです。自分で登記や測量が難しいことはもちろん、分筆の手続きは複雑なので基本的には依頼するようにしましょう。インターネットなどでも探せますが、不動産会社に紹介してもらうこともできます。
②現地確認・確定測量・境界確定
土地家屋調査士や隣地土地所有者の立ち会いのもと、筆界や境界を確認します。もし境界が明確に定まっていない場合は土地家屋調査士が確定測量を行います。最後に隣地土地所有者と合意を得られれば、土地の境界が確定します。
③分筆案の作成
測量の結果をもとに、どう分筆するかを決める「分筆案」を作成します。目的や測量結果によって分筆の内容が変わるため、事前に「分筆後は売却したい」という旨を伝えておきましょう。分筆について隣地所有者や法務局と合意できたら、境界標を設置します。
④分筆登記の申請
境界標の設置後、法務局に分筆登記の申請をします。申請書類の準備と作成は、全て土地家屋調査士が行ってくれます。必要な書類は以下の通りです。
・登記申請書
・筆界確認書
・地積測量図
・現地案内図
申請が受理されれば、土地の分筆は滞りなく完了します。
⑤分筆した土地の売却
分筆が完了したあとは、基本的には通常の土地売却と同じ流れになります。売却を依頼する不動産会社が決まっていない場合は、この段階で探さなければなりません。「買取」の場合は不動産会社との契約で済みますが、「仲介売却」の場合は販売活動を進めます。
不動産売却の流れについては以下の記事で詳細に解説しています。あわせてご覧ください。
>>【5STEP】不動産売却の基本的な流れを仲介と買取に分けて解説
⑥決済・引き渡し
買主と価格や売却時期の合意を得たら、決済と引き渡しを行います。この段階ではいくつかの書類が必要となるため、事前に準備を進めておきましょう。主な必要書類は以下の通りです。
・登記済証（登記識別情報）
・実印
・印鑑証明書
・固定資産税納付書など
最後に、媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を支払い、所有権移転登記の申請が終われば売却は完了します。
鳥取市周辺で不動産売却を行うなら湖東商事
「分筆」は聞きなれない用語ですが、相続や売却に伴い必要となるケースは少なくありません。今後土地の売却を検討している方などは、事前知識として知っておくとよいでしょう。
最後に、鳥取市周辺で不動産売却を検討中なら、鳥取市に本社を置き、不動産売却を得意とする”地域密着型”の湖東商事にお任せください。当社は地域に根差して55年以上、多くのお客様に支えられながら不動産売却をサポートしてきました。鳥取市の不動産査定には自信があります。独自ネットワークにもご期待ください。
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