戸建て住宅は土地とは違い、年数が経過するごとにその価値は減少していきます。また法律によって基準も変わっていくことから、築40年以上経過した戸建て住宅は売却しづらいとされています。本記事では、築40年以上経過した戸建て住宅の売却が難しいとされる理由と、成功させるポイントについて解説します。ぜひご覧ください。
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※読みやすさの観点から「買主」「売主」と敬称を略しています。ご了承ください。
※記事監修者：鳥取市に地域密着して不動産売買・管理を行う不動産会社、湖東商事の代表取締役：内田豪。「不動産売買が初めての方でも理解できるよう、できるだけ専門用語を使用せず分かりやすく解説します。」
築40年の戸建ては売却しづらいとされる理由
築40年の戸建てが売却しづらいとされるのは、主に以下の理由からです。
・建物の法定耐用年数が過ぎている
・新耐震基準を満たしていないことが多い
・内装や設備などが古い場合が多い
それぞれ詳細にみていきましょう。
建物の法定耐用年数が過ぎている
木造戸建ての法定耐用年数は22年と定められており、築40年の木造戸建て住宅は建物としての資産価値があまり評価されない傾向にあります。そのため、居住用の家を探している人にとっては資産価値を感じづらいでしょう。金融機関の担保評価も低くなりやすく、融資限度額の減額や借入期間の短縮を求められることで、買主側の資金調達が難しくなり、売却のハードルが上がりやすくなります。
新耐震基準を満たしていないことが多い
1981年以前に建築された戸建ては、旧耐震基準のまま建てられている可能性が高いです。その場合、大規模な地震に対する倒壊リスクを懸念する買主が多く、安全性の観点から敬遠される大きな要因となります。また耐震性能が不十分と判断されると住宅ローンや火災保険の条件が厳しくなる場合があるので、買主の購入のハードルが上がることにもつながります。
なお、1981年6月1日以降に建築確認を受けた住宅であれば震度6強〜7にも耐えるとされる「新耐震基準」を満たしています。築40年以上の住宅の中でも、例えば築40年ぴったりの一戸建ては「構造は安心できる」と判断され比較的売れやすいです。
内装・設備などが古い場合が多い
築40年が経過していると、キッチンや浴室などの水回り設備や配線・配管部分などインフラ設備が老朽化している可能性が高いです。住宅設備も旧式で利便性や省エネ性能が劣ることが多いため、断熱性の低さなどのリスクも伴います。交換や修繕が前提となることが多く、買主の負担が高くなるため避けられやすい傾向にあります。
築40年の戸建て売却を成功させるポイント
さまざまな理由から売却が難しいとされる築40年の戸建てですが、以下のポイントを押さえることで成功につながる可能性が高まります。
・古家付き土地で売却する
・更地にして売却する
・リフォームまたはリノベーションして売却する
・不動産会社に買取してもらう
・価格を下げてそのまま売却する
それぞれ詳細に解説していきます。
古家付き土地で売却する
古家付き土地とは古い家の建っている土地のことです。建物の価値はほぼないものとして取り扱うため売買の対象を土地のみとみなし、契約上は土地の売買契約となります。
古家付き土地として売却すれば、買主としては購入後に解体する、既存の建物をリノベーションして活かす、といった選択を自由にできるため選ばれる可能性が高まります。売主は解体費用を負担せずに済むケースも多く、古い住宅を売却する際の有効な手法です。
更地にして売却する
建物を解体して更地にすることで、土地を購入してすぐにマイホームを新築したいと考える層に対して魅力的な選択肢としてアピール可能です。買主にとって解体費用の負担や解体工事の手間を省けるため、検討への心理的・経済的ハードルが下がるでしょう。ただし売主にとっては、解体費用や固定資産税の増加リスクが発生するため、収支バランスを考慮し解体するかどうかを不動産会社に相談して決める必要があります。
リフォーム・リノベーションして売却する
リフォームまたはリノベーションすることで、築年数を感じさせない物件として付加価値を高められます。見た目だけでなく、劣化した内装や設備が改善され、中古でも綺麗な家を探している層や、リフォームの手間を嫌う層の需要を取り込むことができるでしょう。
ただし改修費用が売却価格に反映されない場合もあり投資回収できないリスクを伴います。事前の市場調査と必要最低限の修繕に留める判断が大切です。
不動産会社に買取してもらう
不動産買取とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう売却方法です。一般の買主を募集する仲介売却とは異なり、販売活動が不要で売却までの期間が短いのがメリットとなります。
ただし仲介売却と比べて売却価格が低くなりやすい点に注意しなければなりません。売却したい地域の買取実績が豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。
>>【図式】不動産の仲介売却と買取の違いは？メリット・流れを解説
価格を下げてそのまま売却する
リフォームや解体を行わず現状のまま市場に出し、価格調整によって購入層を広げる方法です。需要が低く売れづらいことを見込んで周辺の相場よりも割安な価格設定にすることで、購入希望者が現れることを期待します。
例えば、安く物件を購入して自分好みにDIYやリノベーションを行いたいと考える層や、予算を抑えて戸建てを購入したい層からの需要が期待できるでしょう。需要を見込んだ適切な価格帯に設定できれば、築40年でも成約に至る可能性は十分にあります。地域の不動産市況に詳しい不動産会社に依頼して、計画的な販売活動を行うようにしましょう。
鳥取市周辺の不動産を売却するなら湖東商事
築40年以上の戸建て住宅は売却しづらい傾向にありますが、ポイントを押さえることでニーズの取り込みは見込めます。地域の不動産事情に詳しい不動産会社と相談しながら、条件にあった売却方法を選択してはいかがでしょうか。
最後に、鳥取市周辺で不動産売却を検討中なら、鳥取市に本社を置き、不動産売却を得意とする”地域密着型”の湖東商事にお任せください。当社は地域に根差して55年以上、多くのお客様に支えられながら不動産売却をサポートしてきました。鳥取市の不動産査定には自信があります。独自ネットワークにもご期待ください。
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